農地所有者が認知証になってしまったが農地を売買したい。

母が所有権を有する農地があります。我が家ではその農地を耕作することが困難な状況になりつつあります。今後の農地の管理方法につ

いて、考えていたところその農地を購入したいという者が現れましたが、母は認知症になっており自分で契約を締結するこができませ

ん。このような場合でも農地を売却することは可能ですか？

・自己の財産を管理・処分することができないほどに判断能力が低下している場合は、成年後見人をつける必要があります。

・農地を売却する必要性は認められるか

・成年後見人になる候補者はいるか

・地域の家庭裁判所で求められている書式等を把握しているか

１．自己の財産を管理・処分することができないほどに判断能力が低下している場合は、

　　成年後見人をつける必要があります。

農地の売買契約を締結するには、売主である地主が農地を売却することの意味を理解し、その上で買主と売買契約を締結する必要があ

ります。今回のように地主が認知証を患っている場合、農地を売却するという自己の行為の意味を判断することができないことから、売

買契約を締結することができない状況にあります。このような場合には、事故の財産を管理・処分することができない者（成年被後見

人）の生活を支援する制度を成年後見制度といいこの制度を利用する必要があります。

成年後見を開始するためには、成年被後見人（今回の場合はお母様）となるものが認知証等により判断能力を欠いている必要がありま

す。成年後見開始の申し立てに際しては、判断能力の低下について医師の所見を記載した診断書が必要となります。たのため単に高齢で

あるという理由だけでは、成年後見制度を利用して売買契約を行うことはできません。

２．農地を売却する必要性が認められるか。

成年後見人には財産管理に関し包括的な代理権が付与されています。そのため、成年後見人には成年被後見人の法定代理人として成年

被後見人が所有する農地を売買することも可能です。ただし成年後見人が成年被後見人の財産を自由に処分することが認められているわ

けではなく、居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

今回の場合は、農地の処分でｃすから、居住用不動産ではないことから家庭裁判所の許可は不要と考えられます。従って成年後見人の

判断で農地の処分をすることが可能です。

成年後見人の判断で農地が処分できるといっても、農地の処分に必要性や相当性が認められることが必要となります。ご家族にとって

農地の売却が有利な話であるだけでは、成年後見人は農地を処分することはできません。農地に関わる固定資産税負担や維持管理に係る

費用が著しく重いといった処分の必要性が認められるなければなりません。そして農地を売却するか否かは成年後見開始の申し立てをす

る親族等ではなく、成年後見人が行うこととなります。なお成年後見人に後見監督人が選任されている場合、不動産の処分について後見

監督人の同意を得る必要があります。

３．成年後見人になる候補者はいるか。

成年後見開始の申立書に成年後見人の候補者を記入します。成年後見人の候補者がいない場合や、候補者とした者が家庭裁判所で適任と

認められない場合には、弁護士、司法書士、行政書士といった専門職が成年後見人に就任することがあります。

成年後見人には、以下の欠格事由に該当する者を除き、成年被後見人の親族も就任することも可能です。

①未成年者

②家庭裁判所で解任された法定代理人、保佐人、補助人

③破産者

④被後見人に対して訴訟をし、又はした者並びにその配偶者及び直径血族

⑤行方不明者

親族を成年後見人候補者としたい場合には、成年後見開始の申立書に親族を候補者名として記入します。成年後見候補者である親族と成

年被後見人の推定相続人となる候補者以外の者との間で利益が対立紛争化するリスクが潜在していることから、候補者が成年後見人とな

ることについて成年被後見人の推定相続人となる者全員から候補者が成年後見人となることについての同意書をあらかじめ取得し、成年

後見開始の申立書と併せて提出します。

また成年後見候補者を自ら準備できない場合であっても、家庭裁判所が適任者を選任するため、問題なく成年後見制度を活用することが

できます。

４．地域の家庭裁判所で求められている書式等を把握しているか。

成年抗後見制度における診断書や申立関連書類の書式はおおむね共通しているが、家庭裁判所ごとに項目うぃ付加する等、変更した書式

を使用しているこどがあります。事前に地域の専門家に成年後見開始の申立てについて相談することも大切です。

成年後見開始の申立てをする場合には、以下の書類を作成します。

①成年後見開始申立書

②申立事情説明書

③親族関係図

④財産目録

⑤収支状況報告書

⑥後見人等候補者事情説明書

⑦同意書

⑧診断書

これらの書類は、裁判所が用意していますが、各地域毎に項目に変更がありますので各地域の手続きに詳しい専門家へ相談することをお

勧めします。

今回のケースは農地売買の説明より成年後見に関する説明がほとんどでしたが、所有権者が認知証を患っている場合の農地売買の参考し

ていただければ幸いです。

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