市街化区域の土地を住宅地として売却したい

自己転用か権利設定を伴う転用か？

①農地所有者が自ら行う自己転用は、農地法４条に基づく手続きを行います。

②権利設定を伴う転用は農地法５条に基づく手続きを行います。本ケースは、農地転用のための売買ですので、農地法５条の手続きが必要です。

市街化区域か市街化区域外か？

①市街化区域の農地を転用するためには、農業委員会への農地法４条または農地法５条の届出が必要です。

届出は、転用する農地のある市町村の農業委員会へ行います。受理通知書は原則２週間以内に交付され、受理通知書が交付されるまでは、転用事業に着手できません。

②市街化区域以外の農地を転用するためには、都道府県知事等の許可を得る必要があります。

生産緑地の指定を受けていないか？

生産緑地の農地転用は農業用施設等に限定されます。生産緑地を住宅用地として農地転用するためには、市町村長に買取申出をし行為制限を解除する必要があります。ただし買取申出ができる事由は限られています。

買取申出ができる事由

①指定告示より３０年経過をしたとき

②主たる従事者や一定の故障

相続税納税猶予制度の適用を受けていないか

相続税納税猶予制度は、農地の相続人が農業を継続する場合に、相続した農地の価格を農業投資価格とみなし農業投資価格を超えた部分の相続税額を猶予するという制度で、猶予税額の納税が免除となる期間までは、農業の継続が要件となっています（特定貸付等を除きます）。また転用行為は農業用施設等に限られています。このため相続税納税猶予制度の適用を受けている農地を住宅用地として転用したい場合には、制度の打ち切り（期限の確定）となり転用する面積部分の猶予税額に利子税を付して、２ケ月以内に税務署に納付することになります。（２０％を超えると全ての適用農地が制度の打切りとなります。

農地を貸し付けていないか

賃貸借の解約は、原則都道府県知事等の許可や合意解約した通知を農業委員会に行う必要があります。

他の権利が設定されていないか

区分使用権の設定されている土地について「権利者は、地上権行使のためにその土地の使用に制限を加えれることができる。」

開発許可が必要な転用であるか

都市計画法に基づく都道府県知事等の開発許可が必要な転用事業には、開発許可があったことを証する書面を添付することが必要です。

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