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9.252024
農地転用できない農地がある？
１．農業振興地域内農用地区域内農地（青地）は転用が困難
以前の投稿でも触れましたが、農地にはランクがあります。（詳しくはこちらから見れます）
そのランクはいかに効率よく耕作が出来るかで決まるのですが、ある程度まとまった広さで固まって存在している農地は、そのランクが高いことにな
ります。そんな高いランクの農地の中でも格別であつかわれているのが、農業振興地域内農用地区域内農地です。通称「青地」と呼ばれています。
この「青地」は、市町村ごとにその区域が定められており、原則転用ができない農地です。例えば田が一面に広がっているような場所が「青地」とし
て指定されています。想像してみて下さい、見渡す限り一面に田が広がる中にポツンと家が建っていたとしたら、まず耕作を行ううえで大きな障害と
なります。また、周りが農地ばかりの土地では、下水道が整備されていないでしょうから、浄化槽を通して生活排水をキレイにしますが、いくらキレ
イになったとしても生活排水です。そんな水を、道路側溝もない場所から農業用の水路へと流すしかありません。あまり気持ちのよいものではありませんね。
こうした場所である農業振興地区内の農地については
①指定された区域の端でる。
②転用による周囲への影響が少ない。
③代わりに使える土地もない上、その土地を使うことが必要である確かな理由はある。
以上のとこがなければ農地転用許可は見込めません。なお、この農業振興地域のエリアは定期的に見直され、その見直し期間中は一切農地転用ができないという場合もあります。
２．生産緑地も農地転用は困難
生産緑地とは。三大都市圏などの大都市の中にある農地で、生産緑地法によって１９９２年以降に指定を受けた農地です。生産緑地法は、大都市での
良好な生活環境を確保するために残っている農地を保全していくことを目的としています。大都市では、農地にかかる固定資産税が宅地並みになって
いますが、生産緑地については固定資産税が安く設定されています。また相続税の納税が猶予されるなどの特典も受けられます。その代わり営農を休
むことは出来ませんし、農地転用も一切出来ません。そして一度指定を受けると指定から３０年経つか、その生産緑地で中心となって営農に従事して
いる者が死亡したり、重い疾病で営農の継続が困難になるといったことが無い限りは指定が解除されることはありません。
２０２２年には指定が始まってから３０年の節目を迎えるため、所有者は順次判断を迫られることになります。指定の延長を受けることもできます
が、解除選択され農地転用が進む可能性もあります。もともと５００㎡以上の面積がある事が生産緑地指定の条件であるため、転用ともなれば大きな
開発になる可能性もあります。
３．ライフラインがなければ事実上農地転用は困難
農地転用する大きなメリットの一つは、土地の取得費が抑えられることです。流通させることが可能な土地はどれも決して安いものではありません。その点、自己所有の農地を使ったり、親の農地を使うことができれば土地の取得費はかかりません。しかしながらいくら取得費がかからないといっても生活に必要なライフラインが全く整備されていないエリアの農地に家を建ててすもうとすれば、そのライフラインの確保のために多大な費用が掛かってしまいます。また造成費も考慮する必要があります。道路からみて低い位置にある田の転用には大規模な造成は必要で、やはり多大な費用が掛かります。農地としてのランクが高くなく、法的なハードルが低いからといって、そうした農地が全て転用に向いているとは限らないのです。
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