現況が宅地で登記地目が畑の土地の登記地目を変更したい

転用許可を得ているか？

農地を農地以外の目的に利用しようとする場合には、農地転用について農業委員会等の許可を受ける必要があります。現況主義の登記実務であっても現況の変更が先行して、農地が農地以外の利用目的に供されている場合、転用許可を取得してから地目変更登記をするよう申請人に助言する取り扱いが通例となっています。

地目変更登記申請をするに先立って、農地転用の許可を受けておくことが重要です。

土地の現況が宅地として認められているか？

農地を宅地に地目変更するためには、農地転用の許可を得るだけでなく、当該地の現況が宅地として認められる必要があります。

建物を建築する目的で農地転用の許可を得たとしても、それだけで登記上の地目が宅地に変更できるわけではありません。登記上の地目は現況主義により判断することから、当該土地の状況がいかなるものか現況を評価して判断することになります。

登記実務上、当該土地に対し宅地造成工事が完了しているだけでは、現況が宅地と認められるのは難しいです。当該土地が建物の敷地に供されているとき又は、当該土地が建物敷地に供されることが近い将来に確実に認められる場合でなければ現況が宅地と判断されません。当該土地が建物敷地に供されるかことが近い将来に確実に認められるか否かは、建物の基礎工事が完了しているか、当該土地を敷地とする建物建築について建築確認がされているか等の事情から判断することになります。

非農地証明を得ているか

転用許可の証明を受けていない場合でも、非農地証明の対象となる土地については、農業委員会にひ農地証明願を提出して、当該農地について非農地証明を受けることができます。

　以下の土地は非農地証明の対象となります。

①農地法施行日以前から非農地であった土地、自然災害による災害地等で農地への復旧ができないと認められる土地

②耕作不適、耕作不便等やむを得ない事情によって１０年以上耕作放棄されたため自然潰廃した土地で、農地への復旧が認められない土地

③人為的に転用した土地で、転用事実行為から既に１５年以上経過しており、その開発行為及び建築行為などにつき他法令の許可を受けているか又は受ける見込みがあり、農地行政上も特に支障がないと認められた土地。

④農業用施設等に転用された土地

⑤その他農地転用許可を要しない事案で転用行為が完了している土地

非農地証明対象土地について非農地証明を受けようとする場合、当該土地の全部事項証明書、附近見取り図、公図の写し、そのた必要に応じて農地で無くなった事由を証明する資料及び現況写真等の農業委員会は必要と認める書類を添付して農業委員会へ証明願いを提出します。非農地証明は地目変更登記申請書に添付して法務局へ提出します。

原状回復命令が見込まれる違法転用事案ではないか？

地目変更登記申請には、非農地証明か転用許可書を添付するのが原王則です。しかしもしそれらの書類を添付することができない場合、登記官から農業委員会へ当該土地につて転用許可の有無や現況が農地であるかについて照会がされ、農業委員会の回答を待って登記事項の処理が行われます。しかしながら、違法転用に係る事案で現状回復命令が見込まれる事案については、登記官は登記事項の処理を留保し、農地の現状回復命令がでた場合、登記申請を却下するのが通常です。

また、登記実務では、転用許可や非農地証明といった農地法所定の手続きを経ていない事案については、農地法書所定の手続きを経た上で地目変更登記申請を行うようにといった行政指導がなされ、仮に現況の変更が先行して農地が農地以外の利用目的に供される場合であっても転用許可を取得してから地目変更登記を行うように申請人に助言するのが通例です。そのため、非農地証明や転用許可書を添付せず、登記官による照会を期待して地目変更申請をするのは、やむを得ない場合に限定するべきです。

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