隣接地に農地は少ないほうが良い。

農地転用する土地を選ぶ際にはまずチェックしたいのは、隣接地が農地であるかどうかです。農地は宅地のように塀やコンクリートブロック、フェンスなどで

囲むことは、あまりないので、隣接地の状況に大きく影響を受けます。

①　隣も田である、自分の田を転用するとします。水を大量に必要とする田は、水の流れを管理するために、道路から見て低い位置にあります。そのため転用

の際は、大量の土を入れる事がほとんどです。そうすると隣の田に土が流入してはいけませんので、土をとどめるためのしっかりとした、壁を造ることが

必　要です。これが田でなく畑であったとしても、道路からみて低い位置にあれば同じような問題が生じまが、田と畑では使う水の量が違うため、若干水

の問題は和らぎます。ですから田より畑のほうがおすすめとなります。

②　水以外にも日照の問題もあります。建物を建てるとなると日陰が出ますので、それが隣接地にかかってしまうと作物の生育に影響を与える可能性が出てき

ます。

こうしたこともあって、隣接地が農地の場合の転用は隣接地の所有者や耕作者の同意が必要です。悪い影響が出ないよう計画を立て、それをしっかりと説明で

きるようにしないといけません。ただし周囲が農地でない場合は、これらの問題はほとんど生じないため、農地転用もスムーズにいくことになります。

ライフラインが整っている場所を選ぶ

転用の目的で多いのが住宅建築ですが、人が住む建物を建てる場合にまず考えるべきは、ライフラインです。付近に電線が通っていない場所は論外ですがこ

れは水道も同じです。給水のための上水道が通っていない場合、付近から引くこととなりますが、自分で引いてこなければいけないため、費用はかさみます。

また、下水道及び道路側溝なども考慮すべきです。特に隣接地が農地の場合は万が一にも生活排水が流れ込んではいけません。下水道がない場合は、浄化槽を

使うことになりすが、きれいにしたとは言え生活排水であるので、やはり隣接地に流れ込んではいけません。そこで浄化した水や転用した土地に降った雨水を

集めて排水する道路側溝があるのが大切になってきます。周囲に住宅が建っているような場所であればこれらも問題は最初からクリアしていることが多いで

す。

土地の境界線がハッキリしているか

また、建物を建てる場合に大切なのは、土地の境界線です。これがハッキリしていないと建物の位置を決めることも難しいです。隣接地の既に建物がたってい

る場合は、その建物を建てた際に境界線をハッキリさせていることが多く、さほど問題ではありません。しかし隣接地も農地の場合は境界線があいまいなこと

も多いです。もし境界線がハッキリしない土地を選ぶ場合、周囲の境界線をハッキリさせる確定測量をおすすめします。期間は２か月以上はかかりますし、費

用も４０万円以上はかかりますが、今後長く使用する土地ですから、かけるべきコストだと思います。境界線をいい加減に考えて塀などを設置した後に、それ

が実は隣の土地を越境していたなどということになってしまたら、余計なコストが掛かることになります。またこの確定測量ですが、必ずうまくいくわけでは

ないことを頭にいれておいて下さい。隣接地の所有者が行方不明であったり、境界線の位置で揉めているような場合は、非常に困難になります。法務局に備え

付けてある土地の登記記録の一つである「公図」を取得してみて、その土地が正方形や長方形などきれいな形をしている場合は、確定測量もスムーズにいく場

合が多いですが、これが多角形であったり、複雑な形状をしている場合または、数多くの土地に接している場合は確定測量にかかるコストが高くなることを覚

悟しておいたほうがよいかもしれません。なお一筆の農地の一部を転用するという場合は、転用面積を図面で示す必要がありますので、原則確定測量が必要で

す。

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