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3.92025
土地開発許可の全体の流れ
１．開発許可には時間がかかる
工事期間も含めると、半年～年単位の場合も！！
開発許可の手続きを大きく分けて大体のスケジュールを入れると、最低でも半年はかかることになります。
①事前協議手続き・・・・約１ケ月
②３２条協議・・・・約２～３ケ月
③開発行為許可申請・・・・標準処理期間１ケ月
④造成工事・・・・規模にもよるが通常１ケ月以上
⑤工事完了手続き・・・・約１ケ月
３２条協議とは？（参考資料）
３２条協議・同意
都市計画法第３２条では開発許可を申請する前に、公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならないと規定されています。そのため役所の人
や専門家には３２条協議と呼ばれています。
公共施設とその管理者とは？
公共施設とは、詳しくは都市計画法や政令で定義されていますが、一般的には道路、水路（農業用水路）上水道、下水道、消防水利、埋蔵文化財などです。
これらの管理者は、大体市町の役所の中の担当課ですが、消防署など市町の役所と別の場所にある場合もあります。また道路に関しては、国道や県道など国や
県が管理している場合もあり、そのようような道路に接している場合は、国道や県道を管理している管理事務所などと別途３２条協議が必要ということになり
ます。必要な書類をこのような公共施設の管理者に個別に提出し、個別に同意をもらいます。
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２．行政書士はどこまでサポートしてくれる？
行政書士がサポートする場合のスケジュール
①開発許可申請を専門に扱っている行政書士に相談する。
確実に開発許可を取りたい、不安な点がある、面倒なことは任せたい、自分で申請する時間の余裕がないという方は、行政書士などの専門家を利用する事
をおすすめします。ただし、行政書士に依頼する場合は、開発許可を専門に扱っているかどうかを事前に確認しましょう。行政書士は、取り扱い分野は幅
広く、自分の専門分野以外のことはあまり知識がありません。さらに開発許可は行政書士の業務の中でもニッチな分野ですので、取り扱っている行政書士
の数も少ないのが特徴です。
②行政書士に相談
開発許可の行政書士への相談ではまず、どの場所でどれくらいの規模の、何を計画しているかを伝え、開発許可が必要なのかまた、許可が必要だとして許可の
要件を満たしているのかを診断してもらいます。資料としては、ゼンリン地図などの場所がわかるもの、法務局で取得できる公図や登記事項証明書（インター
ネット登記情報でもOK）、もしある程度の開発計画が出来ているのであれば、計画書や計画図面などもあるとよいでしょう。
③見積もり、タイムスケジュール、依頼、業務委任契約書の締結
相談した行政書士が開発許可の案件を受任できる場合は、サービス内容や行政書士報酬の見積もりの金額、タイムスケジュールの提示があります。内容に納得
できれば依頼となりますが、開発許可申請は一般的に報酬額も高額で期間もかかるので、業務委任契約などを締結することになるかもしれません。契約や支払
いの報酬は事務所ごとに異なりますので、確認が必要です。
④土地の測量、現況図、計画図面の作成、書類の収集と申請書類の作成
まず土地の測量がされていなければ、土地家屋調査士に依頼して測量・現況図の作成・境界確定をしてもらいます。現況図ができたら作成したおおまかな計画
図を基に、行政書士が開発許可申請用に修正するか、打ち合わせして計画図面を行政書士に作成してもらうかです。（依頼された行政書士も図面の作成を図面
作成の専門家に依頼する場合があります。）開発許可は建築が目的ですので、建物の設計を建築士が担当している場合も多く、その場合は建築士が作成した計
画図を基にします。必要書類の収集と開発許可申請書類の作成は行政書士が行います。
⑤各種申請・書類の受理
開発許可申請では、打ち合わせ、申請や届け出、書類の受理、図面の修正等何度も役所に足を運ぶことになります。行政書士に依頼しておけば、それらを全て
代行してもらえます。
⑥完了検査の手配・立ち合い
完了検査に準備する工事工程写真を工事施工業者に手配したり、日程の段取り、工事完了検査の立ち合いも行政書士が行います。
３．自分で申請を進める場合はどうなるか？
行政書士の活用が便利
自分で申請をする場合は、上記の④～⑥を全て自分が行うことになります。かなりの業務量と精神的負担があります。とにかく開発許可は書類をそろえて１度
申請して許可をうけとればよいというものではありません。何十回も足を運ぶ事になります。それも同じ場所ではありません、同じ役所でも担当の課は細かく
分かれていますし、消防署や水道局など、市役所の建物とは別の場所にあることもあります。また開発許可申請地の地元自治会、近隣住民、農業組合等に事前
説明を行う必要もあります。行政書士に依頼しておけばほとんどお任せでやってもらえます。行政書士の報酬は事務所ごとまた、開発行為の規模、開発場所等
によって変わってくるので一概には言えませんが、小規模の場合でも４０～１００万円程度の報酬がかかります。決して安い金額ではありませんが、かなりの
業務量と精神的負担が軽減されますので検討の余地があると思います。また、手間だけでなく、専門的な知識も必要になってくる場合もあります。専門的な知
識として今回は、擁壁の設計と流量計算について書かせて頂きます。
擁壁の設計
擁壁とは土が崩れるのを防ぐコンクリートの壁のことです。もともと土地の形状でお隣の土地との高低差がある場合や、造成工事で切土や盛土をして高低差が
できる場合もありますが、高低差があると土ですので雨が降ったりすると高い方から低い方へ崩れていきます。それを防ぐため、コンクリートの壁を造って土
が崩れるのを防ぐのです。このコンクリートの壁を擁壁と言います。擁壁は、基本的には開発工事をする土地側に設置することになりますが、設置した後に擁
壁自体が土の圧力で壊れたり倒れたりすることのないよう、安全に設計されていなければなりません。擁壁の設計は開発基準通りか、また基準と違う擁壁を設
置するのであれば、構造計算書や安定計算書を出して安全であることを証明しなくてはなりません。地耐力調査をする必要がある場合もあります。この擁壁の
設計が安全かどうかと実際に設計通り現地設置されているかは、非常に専門的な知識を要するだけでなく、結構重要な審査のポイントです。万が一開発工事で
設置された擁壁が崩れて被害が出た場合は、許可をした役所の責任と言われかねないので、擁壁が安全かどうかは、厳しい目で慎重に審査されることになりま
す。
流量計算
流量計算とは、降った雨がどれくらい流れるのかを計算することです。例えば開発する前は農地で、ある程度自然に地下に浸透していたのが、開発工事で宅地
化されるとそのまま道路の側溝などに流れていきます。それが原因で、下流で側溝から水が溢れないように、事前に流量を計算して大丈夫かどうかを確認して
おきます。もし計算で溢れるという判定になれば貯留といって、開発する土地でいったん降った雨を溜めてゆっくりながしていく調整池という施設や、水が流
れていく側溝や溜枡を浸透型のもにするなどの検討も必要になります。この計算や検討も非常に専門的です。
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