土地開発許可申請業務
土地開発許可申請
①開発許可を取得するには？
１．開発許可とは？
開発許可の目的
一定規模以上の開発行為を行う場合は、都市計画法にの基づく開発許可が必要になります。開発許可制度の目的は、乱開発を防止し暮らしやすい街づくりをすることです。
誰が許可するのか
開発許可をするのは都道府県ですが、政令指定都市や中核市などの人口の多い都市では、市が許可する場合もあります。まずは開発する場所を管轄する。市役所等の開発担当の課に聞いて見て下さい。
２．開発行為とは？
開発行為の定義
開発行為とは、建築物を目的として、土地の区画の変更、または質の変更を行うことです。建築物ではありませんが、コンクリートプラントやアスファルトプラントなどの大規模なものを目的としても開発行為になりますが、めったに出てこないのでここでは建築物の事だけを考えることにします。
開発行為ではないもの
「建築物を目的として」という部分が前提ですので、建築物を目的としなければ、たとえ土地の区画の変更、形の変更または、質の変更のいずれを行っても、開発行為ではありません。建築物を目的としないとは、例えば建築物のない駐車場や資材置き場などをつくる場合です。
３．区画の変更
区画の変更とは？
区画の変更とは、道路や公園などの公共施設を新たにつくったりすることです。例えば分譲地をつくるときに、土地の中に新しく道路や公園をつくる場合です。
４．形の変更
形の変更とは？
形の変更とは、土を盛ったり、削ったりすることです。土をどこからか運んできて盛ることを盛土、土を削ることを切土といいます。そのような盛土や切土をして宅地などにすることを造成工事といいます。ただし開発行為といわれるのは、高さ〇〇㎝以上の切土や盛土を行う場合です。開発許可をする都道府県や市によって基準が違い１ｍや５０㎝以上で開発行為と言われるところもあれば、厳しいところでは３０㎝以上で開発行為と言われるところもあります。
５．質の変更
質の変更とは？
質の変更とは農地など宅地以外の土地を宅地に変更することです。例えば田や畑などの農地を造成して宅地にする場合です。
６．許可の対象となる規模
区域によって違う開発許可が必要な面積
さて、一定規模以上の開発行為は開発許可が必要となりますが、一定規模とはどれくらいの面積なのでしょうか？この一定規模は開発する土地がどの区域に入っているかで変わってきます。市役所等の都市計画課などにいけば都市計画図と言ってその市区町村の中で色塗りして区域分けされている、地図のようなものを見ることができます。 区域分けをすることによって、道路や下水道などのインフラの整備や役所・学校・病院などを効率的に配置し、建築物の種類などに規制をかけて、計画的な街づくりをすることができます。
まず、大きく分けて、都市計画区域か、都市計画区域外かとなります。都市計画区域でも、市街化区域と市街化調整区域に区域を分けている市町村と区域を分けていない市町村があります。市街化区域と市街化調整区域を分けることを線引きと言います。ですから区域を分けている都市計画区域を線引き都市計画区域、区域を分けていない都市計画区域を非線引都市計画区域と言ったりします。区域によって開発許可が必要になる面積が違いますので、それぞれの区域の簡単な説明と開発許可が必要になる面積を見ていきます。
市街化区域
市街化区域とは、市街化を促進する区域です。市街化区域では、１，０００㎡以上の開発行為がある場合は、開発許可が必要になります。首都圏など、一部地域では５００㎡以上の場合もあります。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化区域とは逆に市街化を抑制する区域です。市街化を抑制する区域ですので、基本的には建築してはいけない場所です。市街化調整区域では、〇〇㎡以上なら許可が必要などという面積の規定はありません。つまり開発行為がある場合は、面積に関係なく、原則として開発許可が必要となります。
非線引都市計画区域と準都市計画区域
非線引き都市計画区域と準都市計画区域では、３，０００㎡以上の開発行為がある場合に開発許可が必要です。準都市計画区域とは、もともと都市計画区域外だった場所に、規制をかける必要が生じた場合に指定される区域です。
都市計画区域外
都市計画区域外で１０，０００㎡以上の開発行為がある場合は、開発許可が必要になります。都市計画区域の外ですから、規制が少ないのです。
７．建築許可と建築確認の違い
市街化調整区域での建築許可
市街化調整区域では、開発行為のない単なる建築でも、原則として許可を受けなければいけません。これを開発行為を伴わない建築許可といいます。これは、都市計画法第４３条に規定されている許可申請なので、建築基準法の建築確認申請とは、別のもとなります。建築許可は、建築確認の前に取っておかなければならない許可です。
②全体の申請の流れとスケジュール
１．開発許可は、時間がかかる
工事期間も含めると５ケ月～年単位の場合も
①事前協議手続き・・・・約１ケ月
②３２条協議・・・・約１ケ月～２ケ月
③開発行為許可申請・・・・標準処理期間１ケ月
④造成工事・・・・規模によるが通常１ケ月
⑤工事完了手続き・・・・約１ケ月
２．行政書士は、どこまでサポートしてくれる？
行政書士がサポートする場合
①開発許可申請を専門扱っている行政書士に相談する。
開発許可は行政書士の業務の中でもニッチな分野ですので、取り扱っている行政書士が少ないのも特徴です。
②見積もり・タイムスケジュール・依頼・業務委任契約書の締結
③土地の測量・現況図・計画図面の作成・書類の収集と申請書類の作成
④各種申請・書類の受理
⑤完了検査の手配・立会
行政書士の活用が便利
自分で申請を進める場合は、前項に③～⑤を全て自分でやることになります。かなりの業務量と精神的負担があります。とにかく開発許可は、書類を揃えて１度申請して許可を受け取ればよいというものではありません。何十回も役所に足を運ぶことになります。それも同じ場所ではありません。同じ市役所でも担当の課は細かく分かれていますし、消防署や水道局など市役所の建物とは別の場所にあることもあります。当事務所に依頼していただければ、ほとんどおまかせで、開発許可業務は終了しましす。初回の相談は無料です、開発許可が必要かどうかから相談してみませんか？
料金につきましては、開発規模、内容等を伺い別途見積もりさせていただきます。ご遠慮なくお問合わせ下さい。
滋賀県で土地開発をお考えの方は、ぜいこちらも参考にして下さい。
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